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合同纠纷处理
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房产合同纠纷
发布时间:5月23日  浏览量:899  
      一、房产合同概念
      房屋买卖合同是指出卖人移转房屋的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
      房屋买卖合同是有偿合同、双务合同、诺成合同、要式合同。另外,由于房屋具有稀缺性,并且关系到国计民生,故房屋买卖受法律和行政的干预也较多。
      二.房屋买卖合同的内容
      一般地,房屋买卖合同由以下内容构成:
      (1)当事人。房屋买卖合同的当事人为房屋出卖人和房屋买受人。房屋出卖人是指有资格出卖房屋的人,一般是房屋所有权人。关于房屋买受人的资格,以前有较多的限制。如不具有某城市户口,就不能在该城市买房;一些城市有外销商品房与内销商品房的区别。随着改革的深人,这些限制渐渐取消。但仍有一些限制:经济适用房的买受人必须为城镇中低收人家庭。这是由国家建造经济适用房的目标决定的。根据《城市私有房屋管理条例》第十三条规定,机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。
      (2)房屋的基本情况。包括房屋所在的建筑物的坐落、房屋的楼层、朝向、房屋质量(包括质量文件的提供)、户型空间、面积、建筑设备、电力和通讯情况、供暖与燃气情况、装修情况、室内环境情况(日照、自然通风、室内保温、房屋隔热、噪声隔音、电磁辐射)。
      (3)价格条款。包括总房价、付款的方式、进度等。
      (4)房屋交付。交付的时间、条件(前提)、迟延交付的责任。
      (5)所有权证的取得。包括取得时间、违约责任、办证费用的负担。
      (6)合同的变更、终止与解除情况的约定。
      (7)违约责任。
      (8)争议的解决。双方当事人可以约定在纠纷发生时选择纠纷解决的方法,即向人民法院起诉或提交仲裁机构解决。
      就房屋买卖合同的内容来说,《商品房销售管理办法》第十六条对房屋买卖合同应当明确的主要内容做了规定。该条第二款规定,房屋买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。
      三.房屋买卖合同当事人的权利义务
      (1)出卖人移转房屋所有权的义务。出卖人移转房屋的所有权于买受人是出卖人最基本的义务。由于房屋是不动产,依不动产物权移转成立要件,出卖人有与买受人一起到登记机关共同申请办理移转登记的义务。
      这里需要对房屋的交付(使用)与房屋所有权的移转的概念作一些区分。就动产所有权的移转而言,如前所述,标的物交付的完成即意味着标的物所有权的移转。但是,由于不动产所有权的移转以产权过户登记为要件,而一般生活观念中的房屋的交付行为仅指对房屋的转移占有。因此,房屋的交付只是合同履行行为的一部分,完整的履行行为应当包括出卖人交付房屋于买受人并使其取得该物所有权的行为。《合同法》第一百三十五条规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。”出卖人在移转房屋所有权的同时,如该房屋存在从物,除非当事人之间有例外规定,该从物所有权应随房屋同时移转给买受人。如房屋的门锁、水、电、气设施等。
      (2)买受人支付价金的义务。给付价金是买受人的主要义务。买受人应当按照约定的数额支付价金。
      (3)出卖人及买受人的附随义务。依《合同法》第六十条规定,“当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”按照诚实信用原则,当事人负有附随义务,主要指双方在履行合同过程中的通知、协助保密等义务。
      (4)危险负担。买卖合同中的危险负担,是指在买卖过程中发生的标的物意外损毁,、灭失的风险由当事人哪一方负担的问题。《合同法》第一百四十二条规定:“标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”所以,原则上以标的物的实际交付时间作为风险移转时间,由标的物的占有人承担风险,而不论标的物的所有权是否已经转移。但当事人可以自行约定。如果法律有特别规定,则依法律规定。
      对于房屋等不动产而言,多认为风险应由所有权人负担。但《商品房买卖合同纠纷解释》认为,风险原则上由合法交付后的房屋实际占有人承担。该《解释》第十一条第二款规定:“房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”虽然该解释原则上只适用于商品房,但我们认为,该条关于风险负担的规定,同样适用于非商品房的买卖。
      (5)瑕疵担保义务。《合同法》第一百五十条、第一百五十一条、第一百五十二条及第一百五十五条对房屋的瑕疵担保责任作了明文规定。
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